Typisierende Annahme der Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung bei Nießbrauchsrecht

Verluste aus Vermietung und Verpachtung können nur berücksichtigt werden, wenn der Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht hat. D. h., der Vermietung muss die Absicht zugrunde liegen, nachhaltig Überschüsse zu erwirtschaften. Von dieser Absicht wird bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ausgegangen. Anderenfalls ist über einen Prognosezeitraum zu prüfen, ob ein Überschuss erwirtschaftet werden kann (sog. Überschussprognose).

Das Finanzgericht Münster entschied in diesem Zusammenhang folgenden Fall: Ein Ehepaar baute im Jahr 2000 ein Haus mit drei Wohnungen. Kurz darauf vermietete es die Wohnungen, eine davon an den Sohn. Im gleichen Jahr schenkten die Eheleute das Haus ihrem Sohn und behielten sich für fünf Jahre ein Nießbrauchsrecht vor. Aus der Vermietung aller Wohnungen erzielten die Eheleute negative Einkünfte.

Das Gericht unterschied:

Für die dauerhaft an Dritte vermieteten Wohnungen unterstellte es die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend, sodass die Verluste anteilig geltend gemacht werden konnten.

Für die vom Sohn zu privaten Zwecken genutzte Wohnung galt die Typisierung nicht. In dem Fall musste für die Dauer des Nießbrauchs eine Überschussprognose erstellt werden. Diese fiel negativ aus, weil von Beginn der Vermietung an klar war, dass nach fünf Jahren der Nießbrauch wegfallen würde. Das Mietverhältnis würde auf den Eigentümer (Sohn) übergehen und dadurch erlöschen. Diese Einkunftsquelle würde dann einer Selbstnutzung des Sohns weichen.

Keine Betriebsaufspaltung bei Vermietungen durch Erbbauberechtigten

Eine geschickte Gestaltung kann die Annahme einer Betriebsaufspaltung vermeiden. Wenn das Besitzunternehmen einem Betriebsunternehmen eine wesentliche Betriebsgrundlage zur Nutzung überlässt, ist von einer sachlichen Verflechtung auszugehen. Eine solche scheidet aber aus, wenn keine wesentliche Betriebsgrundlage überlassen wird. Dies ist der Fall, wenn einer GmbH eine Erbbauberechtigung eingeräumt wurde, die einer weiteren GmbH aus der Erbbauberechtigung heraus ein Betriebsgebäude auf eigenes wirtschaftliches Risiko in eigenem Namen und auf eigene Rechnung vermietet.

Aufgrund der durch das Erbbaurecht bewirkten wirtschaftlichen und rechtlichen Trennung von Grundstück und Gebäude stellt das überlassene Grundstück keine wesentliche Betriebsgrundlage dar.

Auch eine personelle Verflechtung ergibt sich nicht aus der vertraglichen Situation, wenn im Besitzunternehmen ‑ einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ‑ das nicht abbedungene Einstimmigkeitsprinzip gilt. Deshalb konnte die beherrschende Person in der Besitzgesellschaft ihren Willen nicht allein durchsetzen.

Das Finanzgericht hatte in seiner Entscheidung rein hypothetische Annahmen zugrunde gelegt. Weil das nicht zählt, hatte der Bundesfinanzhof die von der GbR erhobene Revision als begründet angesehen.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei Mietvertrag unter nahen Angehörigen

Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag bürgerlich‑rechtlich wirksam geschlossen ist und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (Fremdvergleich). Es kommt entscheidend darauf an, ob die Vertragsparteien ihre Hauptpflichten, wie die Überlassung einer konkret bestimmten Sache und die Höhe der Miete, klar und eindeutig vereinbart und wie vereinbart durchgeführt ‑ d. h. bezogen auf die Miete: gezahlt ‑ haben.

Werden von einem nahen Angehörigen als Mieter über einen längeren Zeitraum keine Mietzahlungen geleistet und nimmt der Vermieter das ohne Beanstandungen und ohne Aufnahme rechtlicher Maßnahmen hin, sind durch das Mietverhältnis entstandene Verluste nach einem Urteil des Finanzgerichts Rheinland‑Pfalz nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Abschließend entscheiden muss der Bundesfinanzhof.

Verwalter haftet bei unterlassener Bonitätsprüfung von Mietinteressenten

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat festgestellt, dass der Verwalter von Mietwohnungen grundsätzlich vor Abschluss des Mietvertrags zur Bonitätsprüfung des neuen Mieters verpflichtet ist.

Nach Auffassung des Gerichts ist die Auswahl des „richtigen“ Mieters für den Wert einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Dieser wird wesentlich auch von der Nachhaltigkeit der Miete beeinflusst, die ihrerseits an der Laufzeit des Mietvertrags und insbesondere der Bonität des Mieters gemessen wird.

Für die Bonitätsprüfung genügt jedoch nicht die Einholung einer Selbstauskunft des Mietinteressenten. Vielmehr verlangt das Gericht eine Schufa‑Auskunft oder die Vorlage von Unterlagen des Steuerberaters. In dem entschiedenen Fall verneinte das Gericht jedoch eine Haftung des Verwalters, da der Vermieter in Unkenntnis davon, dass die Bonität des Mietinteressenten nicht ausreichend geprüft war, dem Abschluss des Mietvertrags zugestimmt hatte.