Einkünfteerzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Voraussetzung für eine Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung einer Immobilie sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Dazu kann auch gehören, dass bei einem lang andauernden Leerstand einer möblierten Wohnung geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen sind. Gegebenenfalls muss die Wohnung unmöbliert zur Vermietung angeboten werden.

Für die ernsthaften Vermietungsbemühungen ist der Vermieter beweispflichtig. Wesentliche Indizien dafür sind u. a. Inserate in einschlägigen Zeitschriften, die Beauftragung eines Maklers und eben auch die Berücksichtigung geänderter Verhältnisse, wenn alle vorherigen Bemühungen nicht zum Erfolg führen.

(Quelle: Beschluss des Bundesfinanzhofs)

Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Der ehemalige Lebensgefährte L der Grundstückseigentümerin G durfte die auf dem Grundstück gelegenen Wohnungen im eigenen Namen vermieten und nur er trat gegenüber den Mietern in Erscheinung. Dafür zahlte er monatlich 1.000 € auf ein Konto der G, die davon nur ihre Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Grundstück, insbesondere die Begleichung der Darlehenszinsen und Kosten der Gebäudeversicherung deckte. Sie war nur als Darlehensnehmerin eingesprungen, weil L keine Kredite erhalten hatte. Das Finanzamt setzte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei G an, wogegen sie sich erfolglos wehrte.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass neben den Mietverhältnissen des L mit den Mietern, auch ein Rechtsverhältnis zwischen G und L besteht, wodurch G die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht. Sie hat L das Grundstück zur Nutzung überlassen und damit die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt und damit eine Vermietertätigkeit selbst ausgeübt. Dass L gegebenenfalls wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts war, ist unerheblich.

Vermietungsabsicht muss auch bei Leerstand einzelner Räume einer Wohnung nachgewiesen werden

Ein Hauseigentümer hatte eine Wohnung bis 2002 dauerhaft vermietet. Trotz nachgewiesener Vermietungsbemühungen wurde sie in der Folgezeit nicht mehr vermietet. 2008 richtete er sich dort ein Arbeitszimmer ein, das er für seine gewerbliche Tätigkeit nutzte. Die auf das Arbeitszimmer entfallenden Kosten machte er als Betriebsausgaben geltend. Die anderen Kosten wollte er als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass dies nur dann möglich ist, wenn die Wohnung insgesamt zur Vermietung bereitgehalten worden war. Dies muss das Finanzgericht jetzt prüfen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Die Finanzämter sind angewiesen, die Umstände für Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu prüfen. Dies führt in vielen Fällen zur Ablehnung der Verluste, weil bestimmte Kriterien seitens der Vermieter nicht beachtet werden. Bereits in der Vergangenheit haben die Steuergerichte viele Fälle entschieden, bei denen es auf Grund von langjährigem Leerstand zu Werbungskostenüberschüssen gekommen ist. Dabei ist grundsätzlich für jedes Objekt einzeln zu prüfen, ob bei der Vermietung einer Immobilie eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Der Bundesfinanzhof hat nunmehr präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leer stehende Wohnimmobilien als Werbungskosten zu berücksichtigen sind:

  • Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.
  • Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Vermieter den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.
  • Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.
  • Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Vermieter die Feststellungslast.
  • Sind Vermietungsbemühungen erkennbar nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen, z. B. durch Einschalten eine Maklers, Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, Anpassung der Mieten.

Hinweis: Die Vermietungsbemühungen sollten grundsätzlich dokumentiert werden. Dabei werden sporadische Anzeigen oder Hinweise am „schwarzen Brett“ nicht ausreichen.

Betriebskostenerhöhung nur bei korrekter Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen das Recht des Vermieters zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Fehlern in der Betriebskostenrechnung verneint. Das Gericht hat damit seine bislang vertretene Auffassung aufgegeben, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine lediglich formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt. Denn bei der bisherigen Sichtweise würde dem Vermieter letztlich die Möglichkeit eröffnet, auf Grund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

In den beiden vom Gericht entschiedenen Fällen hatte der Vermieter auf einer falschen Berechnungsgrundlage die Vorauszahlungen der Mietnebenkosten erhöht. Die Mieter waren mit der Erhöhung nicht einverstanden und zahlten die erhöhten Vorauszahlungen nicht. Auf deren Hinweise reagierte der Vermieter nicht, sondern kündigte das jeweilige Mietverhältnis fristlos und ging mit Räumungsklagen gegen die Mieter vor. Nach Auffassung des Gerichts zu Unrecht.

Nach diesen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ist nunmehr eindeutig geklärt, dass ein Vermieter zur Anpassung der Vorauszahlungen nur dann berechtigt ist, wenn diese auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Mietermodernisierungen verbessern Wohnwert einer Wohnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass vom Mieter rechtmäßig durchgeführte Modernisierungen bei der Frage, ob eine später vom Vermieter durchgeführte Baumaßnahme eine Wohnwertverbesserung darstellt, berücksichtigt werden müssen.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall wurde die Wohnung ursprünglich mit Kohleöfen beheizt. Der Rechtsvorgänger des aktuellen Vermieters erlaubte dem damaligen Mieter, die Ofenheizung auf eigene Kosten durch eine Gasetagenheizung zu ersetzen. Bei der späteren Neuvermietung zahlte der neue Mieter an seinen Vorgänger eine Ablösesumme für die Heizung. Der aktuelle Vermieter forderte später den Mieter auf, den Anschluss der Wohnung an die nun vorhandene Gaszentralheizung zu dulden. Er begründete dies mit einer Energieeinsparung und einer Wohnwertverbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand der Wohnung. Zudem kündigte er eine Mieterhöhung an. Der Mieter stimmte der Modernisierung nicht zu.

In seiner Entscheidung stellt das Gericht darauf ab, dass es bei der Beurteilung der Modernisierung auf den gegenwärtigen und nicht auf den vom Vermieter ursprünglich zur Verfügung gestellten Zustand der Wohnung ankommt. Lediglich vom Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen blieben unberücksichtigt. Ein Vermieter verhielte sich nämlich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, auf eigene Kosten eine Modernisierung durchzuführen, aber andererseits diese rechtmäßigen Maßnahmen bei einer späteren Modernisierung unberücksichtigt lassen will. Vermieter sollten vor jeder Zustimmung zur Mietmodernisierung durch ihre Mieter bedenken, welche Investitionen sie selbst künftig tätigen wollen.