Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle der nicht steuerbaren Veräußerung einer Immobilie

Was passiert, wenn der Eigentümer einer vermieteten Immobilie diese nach Ablauf der so genannten Spekulationsfrist (nicht steuerbar) veräußert, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, das zur Anschaffung der Immobilie aufgenommene Darlehen restlos zu tilgen?

Der Veräußerer darf auf das Anschaffungsdarlehen gezahlte nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dieses gilt auch, wenn der Veräußerer zur Tilgung des restlichen Anschaffungsdarlehens ein Umschuldungsdarlehen aufnimmt. Voraussetzung ist aber immer, dass der Erlös aus der Veräußerung stets und in vollem Umfang zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwendet wird.

Hinweis: Schon 2012 hatte der Bundesfinanzhof im Falle einer steuerbaren Immobilienveräußerung entschieden, dass der nachträgliche Schuldzinsenabzug zulässig ist.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Nachträgliche Schuldzinsen nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2012 entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

Das Gericht hatte jetzt folgenden Fall zu beurteilen: Ein Steuerzahler erwarb 1999 ein mit einer Gaststätte und mit sieben Ferienwohnungen bebautes Grundstück, aus dem er in den Jahren 2003 bis 2006 Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Im Zeitpunkt des Erwerbs bestand für das gesamte Objekt bzw. das gesamte Grundstück zunächst ein auf 10 Jahre befristetes Mietverhältnis, das 2003 infolge der Insolvenz des Mieters beendet wurde. Wegen mangelnder Rentabilität des Gesamtobjekts versuchte der Eigentümer (neben seinen Vermietungsbemühungen) ab Mai 2003, das Objekt zu veräußern, was ihm 2008 gelang. Das Finanzamt berücksichtigte die Verluste nicht. Es ging davon aus, dass der Eigentümer seine Einkünfteerzielungsabsicht wegen der seit 2003 unternommenen Verkaufsbemühungen aufgegeben hatte.

Der BFH hat in seiner Entscheidung hervorgehoben, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von (nachträglichen) Schuldzinsen mit früheren Einkünften aus Vermietung nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerzahler zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Hinweis: Die Sache ist an das Finanzgericht zurückverwiesen und mit folgenden Vorgaben versehen worden:

  • Es ist der Frage nachzugehen, ob der Kläger hinsichtlich sämtlicher auf dem Grundstück befindlichen Immobilienobjekte mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat.
  • Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht zwischenzeitlich nicht aufgegeben hat, sind die erklärten Einkünfte des Klägers dem Grunde nach zu berücksichtigen, aber der Höhe nach zu prüfen.
  • Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Steuerzahler zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nicht (auch nicht hinsichtlich einzelner Objekte) wieder aufgenommen hat, scheidet ein Abzug (nachträglicher) Schuldzinsen aus.
  • Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Steuerzahler zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nur hinsichtlich einzelner Objekte auf dem Grundstück wieder aufgenommen hat, sind die geltend gemachten Schuldzinsen ggf. anteilig bei den hinsichtlich dieser Objekte noch zu ermittelnden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Zinsen auf nachträgliche Anschaffungskosten einer aufgegebenen GmbH-Beteiligung als Werbungskosten

Ab dem Veranlagungszeitraum 1999 sind nachträgliche Schuldzinsen aus der Fremdfinanzierung von Anschaffungskosten einer wesentlichen Beteiligung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen abzugsfähig.

Das gilt auch für Schuldzinsen einer vor dem Veranlagungszeitraum 1999 veräußerten oder aufgegebenen wesentlichen Beteiligung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Darlehen, für die Zinsen geltend gemacht werden, nicht durch den Veräußerungserlös oder die Verwertung zurückbehaltener Wirtschaftsgüter beglichen werden konnten. Das erstmals ab 2002 anzuwendende Halb- bzw. Teilabzugsverbot für Werbungskosten bei solchen Einkünften aus Kapitalvermögen kommt hier nicht zum Tragen.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Keine Abzugsfähigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Dem Finanzgericht Düsseldorf lag folgender Fall zur Entscheidung vor: Eine frühere Hausbesitzerin hatte das im Jahr 1999 erworbene Vermietungsobjekt im Jahr 2010 veräußert (also nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist) und musste der finanzierenden Bank zur Ablösung der noch bestehenden Restschuld aus den Anschaffungsdarlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss immer dann gezahlt werden, wenn ein Bankdarlehen vorzeitig gekündigt wird.

Das Finanzamt lehnte den Abzug dieser (nach der Veräußerung entstandenen) Aufwendungen als Werbungskosten ab. Das Finanzgericht bestätigte diese Auffassung: Vorfälligkeitsentschädigungen sind keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.