Wegen verspäteter Zuordnung eines gemischt genutzten Grundstücks zu Unrecht gewährte Vorsteuer führt ggfs. zur Berichtigung in den Folgejahren

Verwendet ein Unternehmer ein Gebäude sowohl für unternehmerische als auch außerunternehmerische Zwecke (z. B. zu eigenen Wohnzwecken), hat er ein Wahlrecht: Er kann das Gebäude in vollem Umfang, im Umfang der unternehmerischen Nutzung oder überhaupt nicht dem Unternehmensvermögen zuordnen. Die Zuordnungsentscheidung muss er im Zeitpunkt des Leistungsbezugs treffen und diese Entscheidung in der Umsatzsteuer-Voranmeldung, spätestens aber bis zum 31.5. des Folgejahrs dokumentieren. Dokumentiert er nicht rechtzeitig die (teilweise) Zuordnung zum Unternehmensvermögen, kann er die Umsatzsteuer auf die Eingangsleistungen (z. B. Bauleistungen) nicht als Vorsteuer abziehen. Hat das Finanzamt in einem nicht mehr änderbaren Umsatzsteuerbescheid gleichwohl die Vorsteuern anerkannt, erfolgt in den nächsten zehn Jahren (Berichtigungszeitraum) eine Vorsteuerberichtigung dergestalt, dass jedes Jahr ein Zehntel der zu Unrecht gewährten Vorsteuer zurückgefordert wird.

Die Verwendung für außerunternehmerische Zwecke führt nicht zu einer der Umsatzsteuer unterliegenden Verwendungsentnahme. Diese setzt nämlich voraus, dass die Verwendung zum Vorsteuerabzug berechtigt hat. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach der Rechtslage im Veranlagungszeitraum der Verwendung. Da besteht aber gerade im Fall der nicht rechtzeitigen Zuordnung zum Unternehmensvermögen keine Vorsteuerabzugsberechtigung. Ob das Finanzamt für den Veranlagungszeitraum des Leistungsbezugs die Vorsteuer zu Unrecht berücksichtigt hat, spielt keine Rolle.

Zu beachten ist, dass auch bei rechtzeitiger voller Zuordnung des Gebäudes zum Unternehmensvermögen der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist, soweit das Gebäude für außerunternehmerische Zwecke genutzt wird und es nach dem 31.12.2010 angeschafft oder mit der Herstellung begonnen worden ist.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Vorsteuerabzug aus Baukosten eines gemischt genutzten Gebäudes nur bei rechtzeitiger Zuordnung zum Unternehmensvermögen

Ein Unternehmer begann 2007 mit dem Bau eines Gebäudes, das 2009 fertig gestellt wurde. Einige Räume wurden danach umsatzsteuerpflichtig vermietet, andere für eigene Wohnzwecke genutzt. Im November 2010 gab er die Umsatzsteuererklärung 2007 ab und machte darin die Vorsteuern für die 2007 angefallenen Baukosten insoweit geltend, als sie auf die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Räumlichkeiten entfielen.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass der Vorsteuerabzug für 2007 nicht zu gewähren ist, weil eine Zuordnung des umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäudeteils zum Unternehmensvermögen nicht rechtzeitig dem Finanzamt gegenüber erklärt worden war.

Hinweis: Die Erklärung über die Zuordnung ist spätestens bis zum 31. Mai des auf den Leistungsbezug folgenden Jahres dem Finanzamt gegenüber abzugeben.

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden nach dem Umsatzschlüssel bei erheblichen Unterschieden in der Ausstattung

Verwendet der Unternehmer ein Gebäude sowohl zur Ausführung steuerpflichtiger als auch steuerfreier Umsätze, muss er die auf die Herstellung des Gebäudes entfallende Umsatzsteuer aufteilen. Nur der auf die Ausführung steuerpflichtiger Ausgangsleistungen entfallende Teil ist als Vorsteuer abzugsfähig. Die Aufteilung hat nach dem Schlüssel zu erfolgen, der die präziseste wirtschaftliche Zurechnung ermöglicht. Dies ist regelmäßig der sog. Flächenschlüssel (steuerpflichtig zu steuerfrei genutzte Fläche).

  • Ob dabei vorab eine Ausgliederung der Vorsteuerbeträge, die direkt entweder den steuerpflichtig oder den steuerfrei genutzten Flächen zugeordnet werden können, vorzunehmen ist, ist derzeit ungeklärt.
  • Weist allerdings die Ausstattung der Räumlichkeiten, die verschiedenen Zwecken dienen (z. B. wegen der Höhe der Räume, der Dicke der Wände oder in Bezug auf die Innenausstattung) erhebliche Unterschiede auf, ist der sog. Umsatzschlüssel als präziserer Schlüssel anzuwenden.
  • Wird das Gebäude selbst zur Ausführung z. B. steuerpflichtiger und steuerfreier Vermietungsumsätze genutzt, gilt der sog. objektbezogene Umsatzschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der mit diesem Gebäude erzielten Umsätze).
  • Wird das Gebäude für Umsätze des gesamten Unternehmens verwendet (z. B. Verwaltungsgebäude), gilt der sog. Gesamtumsatzschlüssel (Verhältnis der gesamten steuerpflichtigen zu den gesamten steuerfreien Umsätzen des Unternehmens).

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Zuordnung eines gemischt genutzten Gebäudes zum Unternehmensvermögen muss bis spätestens zum 31. Mai des auf den Leistungsbezug folgenden Jahres erfolgen

Nutzt ein Unternehmer ein Gebäude sowohl für den unternehmerischen als auch für den nichtunternehmerischen privaten Bereich, kann er das Gebäude ganz, im Umfang der unternehmerischen Nutzung oder gar nicht dem Unternehmensvermögen zuordnen. Die Zuordnung muss bis spätestens zum 31. Mai des auf den Leistungsbezug folgenden Jahres erfolgen. Dieses Zuordnungswahlrecht gilt sowohl für natürliche als auch für juristische Personen (z. B. GmbH). Nutzt der GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführer  das Gebäude teilweise für eigene Wohnzwecke, muss die GmbH deshalb eine Zuordnungsentscheidung vornehmen. Liegt diese bis zum 31. Mai des Folgejahres nicht vor, ist das Grundstück umsatzsteuerlich dem Privatvermögen zuzurechnen. Von der Zuordnung hängt der Umfang der abzugsfähigen Vorsteuern ab.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Vorrang des Flächenschlüssels vor dem Umsatzschlüssel bei Vorsteueraufteilung bezüglich eines gemischt genutzten Gebäudes

Für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden, ist die Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug besteht nämlich nur für die steuerpflichtigen Ausgangsumsätze. Seit dem 1.1.2004 gilt bei einer Vorsteueraufteilung der Vorrang des Flächenschlüssels vor dem Umsatzschlüssel, welcher in vielen Fällen günstiger für den Steuerzahler war. Der Vorrang des Flächenschlüssels gilt aber nur für solche Vorsteuerbeträge, die der Vorsteuerberichtigung unterliegen, insbesondere also aus Anschaffungs- und Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Vorsteuerabzug eines gemischt genutzten Gebäudes setzt dessen ausdrückliche und zeitnah dokumentierte Zuordnung zum Unternehmensvermögen voraus

Ein Unternehmer kann die ihm von anderen Unternehmern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für die Herstellung oder den Erwerb eines Gebäudes nur dann als Vorsteuer abziehen, wenn und soweit er das Grundstück dem Unternehmensvermögen zuordnet. Diese Zuordnungsentscheidung muss er bereits bei Bezug der Leistung treffen. Außerdem muss er die Zuordnungsentscheidung zeitnah dokumentieren. Im Regelfall geschieht dies dadurch, dass der Unternehmer die Vorsteuer geltend macht.

Spätestens mit der Umsatzsteuerjahreserklärung muss er seine Entscheidung dokumentieren. Gibt er die Umsatzsteuerjahreserklärung nicht bis zum 31.5. des Folgejahres ab und hat er auch nicht in einer früheren Umsatzsteuervoranmeldung die Zuordnungsentscheidung dokumentiert, gehört das Grundstück in vollem Umfang zum nichtunternehmerischen Bereich. Denn ohne nach außen dokumentierte Zuordnungsentscheidung zum Unternehmensvermögen ist von einer Zuordnung zum nichtunternehmerischen Bereich auszugehen.

Will der Unternehmer das Grundstück vermieten und auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichten, um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, muss er die Vermietungsabsicht bereits in dem Zeitpunkt haben und durch objektive Anhaltspunkte belegen, in dem er die zum Vorsteuerabzug berechtigende Leistung bezieht.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Aufteilungsmaßstab für den Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

Bei sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäuden ist die Vorsteuer aufzuteilen. Nach deutscher Auslegung ergibt sich der Aufteilungsschlüssel aus den dem jeweiligen Umsatz zuzuordnenden Gebäudeflächen. Eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel ist nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist.

Die in Deutschland vertretene Auffassung widerspricht den europäischen Bestimmungen. Danach hat eine Vorsteueraufteilung vorrangig nach dem Verhältnis der Umsätze zu erfolgen. Ein davon abweichender Aufteilungsmaßstab ist nur zugelassen, wenn dadurch eine präzisere Aufteilung der Vorsteuerbeträge möglich wird. Die in Deutschland angewandte Aufteilungsmethode ist folglich lediglich in Ausnahmefällen anwendbar. Da die Umsatzsteuerrichtlinie grundsätzlich von allen Vertragsstaaten anzuwenden ist, kann sich jeder deutsche Unternehmer auf die Anwendung dieser Rechtsvorschrift berufen.

(Quelle: Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften)