Einkünfteerzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Voraussetzung für eine Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung einer Immobilie sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Dazu kann auch gehören, dass bei einem lang andauernden Leerstand einer möblierten Wohnung geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen sind. Gegebenenfalls muss die Wohnung unmöbliert zur Vermietung angeboten werden.

Für die ernsthaften Vermietungsbemühungen ist der Vermieter beweispflichtig. Wesentliche Indizien dafür sind u. a. Inserate in einschlägigen Zeitschriften, die Beauftragung eines Maklers und eben auch die Berücksichtigung geänderter Verhältnisse, wenn alle vorherigen Bemühungen nicht zum Erfolg führen.

(Quelle: Beschluss des Bundesfinanzhofs)

Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Verlusten aus Ferienwohnungen mit vereinbarter Selbstnutzungsmöglichkeit

Verluste aus Ferienwohnungen werden vom Finanzamt kritisch unter die Lupe genommen. Steht die Ferienwohnung nicht für die Selbstnutzung zur Verfügung, werden die Verluste ohne weiteres anerkannt, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt ist. Beauftragt der Eigentümer einen ihm nicht nahestehenden Vermittler mit der Wohnungsvermietung und behält er sich dabei die Selbstnutzung vor, sind Verluste nur dann abzugsfähig, wenn sich aus einer Überschussprognose ein sog. Totalüberschuss ergibt. Das bedeutet, dass die während der voraussichtlichen Nutzungs- und Vermietungsdauer erwarteten Einnahmen insgesamt höher als die Werbungskosten sein müssen.

Diese Prognoseberechnung muss nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs selbst dann angestellt werden, wenn der Eigentümer die Wohnung tatsächlich nicht selbst nutzt, er aber die Selbstnutzungsmöglichkeit vertraglich vereinbart hat.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem, strukturellem Leerstand von Wohnungen

Der Bundesfinanzhof hatte 2012 präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leer stehende Wohnimmobilien als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.

Über einen solchen Fall hatte das Gericht jetzt zu entscheiden: Ein Miteigentümer kaufte im November 1997 ein mit einer Stadtvilla bebautes Grundstück. Die 1928 erbaute Villa wurde früher von seiner Familie genutzt. In der Zeit von 1949 bis 1992 war das Objekt fremd vermietet. Seitdem steht das Haus leer. Nach Erwerb des Alleineigentums beauftragte der Kläger eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung der Villa. Er fand aber keinen Mieter. In der Stadt stand rund die Hälfte des Mietwohnraums leer. Außerdem ist eine Vermietung aufgrund des baulichen Zustands des Objekts nicht möglich. Die Stadtvilla müsste grundlegend saniert werden. Unter Berücksichtigung des Mietpreisniveaus wäre dies unwirtschaftlich. Das Finanzamt lehnte es ab, den geltend gemachten Werbungskostenüberschuss in Höhe von 3.000,00 € zu berücksichtigen.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die erklärten Werbungskostenüberschüsse nicht mehr geltend gemacht werden können, weil die ursprünglich bestehende Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts ohne Zutun des Eigentümers weggefallen ist. Eine Vermietung ist auf absehbare Zeit mangels entsprechender Nachfrage nicht zu erreichen. Das Objekt müsste grundlegend saniert werden, um sinnvoll am Markt platziert werden zu können. Eine solche Sanierung muss jedoch unter Berücksichtigung des gegenwärtig niedrigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich eingeschätzt werden.

Langjähriger Leerstand von Wohnungen: Nachweis der Vermietungsabsicht

Grundsätzlich ist für jedes Vermietungsobjekt einzeln zu prüfen, ob bei der Vermietung einer Immobilie eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Der Bundesfinanzhof hat jetzt in mehreren Urteilen klar gestellt, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit auch bei langjährigem Leerstand von Wohnimmobilien Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigt werden können:

  • Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.
  • Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Vermieter den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.
  • Sind Vermietungsbemühungen erkennbar nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen, z. B. durch Einschalten eine Maklers, Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, Anpassung der Mieten.
  • Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Vermieter die Feststellungslast.

Hinweis: Die Vermietungsbemühungen sollten wie folgt nachgewiesen werden:

  • Bei schlechtem Zustand sollte die Wohnung renoviert werden.
  • Bei möblierten Wohnungen sollten ggf. Möbel entfernt und die Wohnungen als unmöbliert angeboten werden.
  • Reagiert kein Mieter auf Anzeigen, sollte der Text geändert oder direkt ein Immobilienmakler eingeschaltet werden.
  • Die Ablehnung von Mietern sollte mit nachvollziehbaren Gründen dokumentiert werden.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Die Finanzämter sind angewiesen, die Umstände für Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu prüfen. Dies führt in vielen Fällen zur Ablehnung der Verluste, weil bestimmte Kriterien seitens der Vermieter nicht beachtet werden. Bereits in der Vergangenheit haben die Steuergerichte viele Fälle entschieden, bei denen es auf Grund von langjährigem Leerstand zu Werbungskostenüberschüssen gekommen ist. Dabei ist grundsätzlich für jedes Objekt einzeln zu prüfen, ob bei der Vermietung einer Immobilie eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Der Bundesfinanzhof hat nunmehr präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leer stehende Wohnimmobilien als Werbungskosten zu berücksichtigen sind:

  • Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.
  • Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Vermieter den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.
  • Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.
  • Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Vermieter die Feststellungslast.
  • Sind Vermietungsbemühungen erkennbar nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen, z. B. durch Einschalten eine Maklers, Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, Anpassung der Mieten.

Hinweis: Die Vermietungsbemühungen sollten grundsätzlich dokumentiert werden. Dabei werden sporadische Anzeigen oder Hinweise am „schwarzen Brett“ nicht ausreichen.