Anschaffungsnahe Herstellungskosten durch Beseitigung verdeckter Mängel nach Immobilienerwerb

Auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen nach dem Erwerb einer Immobilie führen bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Baumaßnahmen, die ein Immobilienerwerber innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Objekts durchführt, führen regelmäßig zu Anschaffungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % des Gebäudewerts ausmachen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Hierunter zählen auch Renovierungsmaßnahmen, die lediglich zur Beseitigung von durch vertragsmäßigen Gebrauch des Mieters verursachten Mängeln bzw. zur Beseitigung verdeckter ‑ d. h. im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebener, jedoch bereits vorhandener ‑ Mängel durchgeführt werden.

Ausdrücklich nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen lediglich Aufwendungen für Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Hinweis: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der nachweislich erst nach dem Erwerb des Objekts durch schuldhaftes Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, unterliegen nicht der Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Ausnahme bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten

Wer ein Gebäude anschafft, kann innerhalb der ersten drei Jahre größere Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln nur dann sofort als Werbungskosten absetzen, wenn diese nicht über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes liegen. Höhere Instandhaltungskosten führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die sich nur über die Abschreibung des Gebäudes steuermindernd auswirken.

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine Ausnahme: Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der erst nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht wurde, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. Das hat der Bundesfinanzhof in einem Fall entschieden, in dem sich die angeschaffte Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem mangelfreien Zustand befand.

Erst nach der Anschaffung begannen die Probleme. Die Mieterin verweigerte die Zahlung fälliger Nebenkosten, woraufhin die neue Eigentümerin das Mietverhältnis kündigte. Anschließend stellte sie erhebliche von der Mieterin verursachte Schäden, wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmel an Wänden und zerstörte Bodenfliesen, fest. Ein nicht gemeldeter Rohrbruch im Badezimmer verursachte hohe Folgeschäden. Aufwendungen von rund 20.000 € waren für die Instandsetzung erforderlich.

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung der neuen Eigentümerin, dass es sich dabei um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt, denn die Schäden waren im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden. Es waren auch keine nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängel und Defekte, die anschaffungsnahe Herstellungskosten sind.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen auch bei Austausch von Heizkörpern vor

Zu den nur abschreibungsfähigen Herstellungskosten eines Gebäudes gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn diese Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Zu diesen sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören nicht die Aufwendungen für bestimmte Erweiterungen des Gebäudes und die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Der Austausch von Heizkörpern gehört nach einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf nicht zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten. Sie sind bei der Ermittlung der maßgeblichen 15 %‑Grenze einzubeziehen. Das Finanzgericht stellt ferner klar, dass auch Aufwendungen für die Beseitigung schon bei Erwerb vorhandener verdeckter Mängel bei der Ermittlung zu berücksichtigen sind. Das gleiche gilt für nach dem Erwerb auftretende altersübliche Defekte des Gebäudes.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug bei Gebäudesanierung

Die Rechtsprechung hat den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ konkretisiert.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) des Gebäudes übersteigen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen die Auffassung vertreten, typische Schönheitsreparaturen gehörten zu den „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten. Der BFH verhindert insoweit den sofortigen Werbungskostenabzug, weil solche Maßnahmen das Gebäude erst betriebsbereit, d. h. vermietbar machen.

Hinweis: Aufwendungen für Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, wie etwa Wartungsarbeiten an Heizungsanlagen, können indes als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden